Sites et sols pollués : les procédures « tiers demandeur » et « changement d’usage »

Article publié dans Décideurs – Guide Immobilier 2017

Instaurées par la loi Alur du 24 mars 2014 et par son décret d’application du 18 août 2015, les procédures du tiers demandeur et de changement d’usage devraient permettre de sécuriser les transactions portant sur les sites industriels.

Par crainte de voir leur responsabilité engagée, les industriels préfèrent parfois « geler » un site industriel plutôt que de le valoriser. Ils craignent d’être chargés des coûts de remise en état si une pollution est découverte sur le site postérieurement à sa vente. Le dernier exploitant est en effet res-ponsable de toute pollution des sols ou risque de pollution des sols issu de l’activité qu’il a exercée. Cette responsabilité se prescrit par trente ans à compter de la notification de la cessation de l’activité. Elle ne peut pas être écartée par les dispositifs classiques d’exclusion ou de partage de responsabilité.

Si elle peut paraître parfaitement justifiée, dans la pratique, elle a pu favoriser, d’une certaine façon, la création de friches industrielles.

C’est dans ce contexte que la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové du 24 mars 2014 et son décret d’application n° 2015-1004 du 18 août 2015 ont créé les procédures de « tiers demandeur » et de « changement d’usage ».

La procédure « tiers demandeur »

La procédure tiers demandeur permet de transférer à un tiers la responsabilité de la remise en état d’un site sur lequel une activité d’installation classée a été exploitée. Le tiers prend en charge les coûts de cette remise en état et devient responsable de la remise en état vis-à-vis de l’Administration.

Cette procédure se déroule en six étapes :

1. Le « tiers demandeur » recueille d’abord l’accord de l’industriel dernier exploitant sur le transfert de l’obligation de remise en état et sur l’usage futur du site.
2. Il recueille ensuite les accords du propriétaire du terrain (si celui-ci n’est pas le dernier exploitant) et de l’autorité compétente en matière d’urbanisme (lorsque ces accords n’ont pas été déjà donnés dans le cadre de la procédure de cessation d’activité). Ils doivent être rendus dans un délai de trois mois. À défaut, ils sont réputés favorables.
3. Le tiers demandeur soumet la proposition d’usage futur au préfet, accompagnée de l’accord du dernier exploitant et, le cas échéant, des avis émis par le propriétaire du terrain et par l’autorité compétente en matière d’urbanisme.
   Le préfet se prononce au vu des avis émis, des documents d’urbanisme et de l’utilisation des terrains situés au voisinage du site. Son accord sur l’usage futur doit être donné dans un délai de deux mois. À défaut, la proposition d’usage futur est considérée comme rejetée.
4. Le tiers demandeur soumet alors le dossier de demande de substitution au préfet. Ce dossier doit comprendre un mémoire de réhabilitation, une estimation du montant et de la durée des travaux et un document qui présente les capacités techniques et financières du tiers demandeur. Le préfet doit se prononcer dans un délai de quatre mois. À défaut, la demande de substitution est considérée comme rejetée.
5. Le préfet statue par un « arrêté de substitution » qui définit les travaux à réaliser ainsi que le montant, la durée et le délai pour l’envoi des garanties financières par le tiers demandeur. Le montant des garanties financières est celui des travaux prévus. Ces garanties peuvent être un engagement écrit d’une banque, d’une assurance ou d’une société de caution mutuelle, une consignation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ou un engagement écrit, portant garantie à première demande, de la personne physique ou morale qui possède plus de la moitié du capital du tiers demandeur ou qui contrôle le tiers demandeur selon les critères de l’article L.233-3 du Code de commerce.
6. La réalisation des travaux de réhabilitation est constatée par un procès-verbal de l’inspecteur des installations classées. Ce procès-verbal permet la levée des garan

Le dernier exploitant est en effet responsable de toute pollution des sols ou risque de pollution des sols issu de l’activité qu’il a exercée

LES POINTS CLÉS

Le dernier exploitant est en principe responsable de la remise en état du site pendant un délai de trente ans à compter de la cessation de l’activité.

La procédure de tiers demandeur prévue par la loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d’application du 18 août 2015 permet de transférer à un tiers substitué la responsabilité de la remise en état d’un site. Ce transfert de responsabilité est opposable aux tiers et à l’Administration.

La procédure de changement d’usage permet de transférer au maître d’ouvrage à l’origine du changement d’usage la responsabilité des mesures de dépollution rendues nécessaires pour le nouvel usage (usage généralement résidentiel). En revanche, elle ne permet pas de transférer la responsabilité du dernier exploitant fondée sur l’obligation de remise en état.

1 L’article L.512-21 du Code de l’environnement prévoit que la procédure de tiers intéressé s’applique « lors de la mise à l’arrêt définitif d’une installation classée pour la protection de l’environnement ou postérieurement à cette dernière ».