Comment semer le désordre : la Ville de Montréal s’accorde un droit de préemption à l’endroit de certains immeubles

En septembre 2017, Québec adoptait la Loi augmentant l’autonomie et les pouvoirs de la Ville de Montréal, métropole du Québec (Loi). Comme son nom l’indique, cette Loi vise à accorder à la Ville de Montréal (ville) des pouvoirs étendus lui permettant, notamment, de favoriser la construction de logements abordables.

L’adoption de la Loi est passée en grande partie inaperçue pour de nombreux avocats en droit immobilier au Québec. Il convient toutefois de souligner que la Loi comprend un droit extraordinaire composé d’un droit de préemption général en faveur de la ville sur certains immeubles, que la ville doit identifier.

Le 19 novembre 2018, la ville a adopté une résolution identifiant les immeubles pouvant faire l’objet du droit de préemption et, il va s’en dire, que maintenant que la Loi est en vigueur et produit ses effets, une multitude de questions se posent quant à l’application en pratique de la Loi. Les immeubles identifiés se trouvent dans dix secteurs différents de la ville, dont certains à Anjou, dans le Quartier latin, à Notre-Dame-de-Grâce, au centre-ville, à Rosemont, à Lachine et à L’Île-des-Sœurs pour n’en nommer que quelques-uns. Les propriétaires des immeubles visés recevront des avis indiquant que leurs immeubles font l’objet d’un droit de préemption, avis devant faire l’objet d’une inscription. La Ville de Montréal a réservé une somme d’environ 18 millions de dollars pour l’acquisition des propriétés visées.

En un mot, aucun immeuble identifié par la ville ne peut être cédé sans d’abord être offert à la ville aux mêmes conditions que celles prévues dans l’offre de la tierce partie. La Loi précise que si l’offre prévoit, en tout ou en partie, une contrepartie non monétaire, une estimation fiable de la valeur de cette contrepartie doit être donnée à la ville. Indépendamment des délais prévus dans l’offre, la ville dispose de 60 jours pour exercer son option et elle doit acquitter le prix d’achat dans les 60 jours suivant l’exercice de son option. Si la ville exerce son droit, elle devra dédommager la personne qui envisageait d’acquérir l’immeuble pour les dépenses raisonnables qu’elle a engagées dans le cadre de la négociation de l’offre. Il y a bien quelques autres paramètres entourant l’exercice d’un tel droit, mais, en principe, bien que cela puisse sembler incroyable, c’est à peu près tout.

Enjeux possibles

Il est impossible de ne pas penser rapidement à quelques situations que la Loi n’a, de toute évidence, absolument pas envisagées.

• Si une offre inclut des immeubles non identifiés dans la résolution de la ville : est-ce que la ville peut ne choisir que ce qu’elle veut? Et même si tous les immeubles faisant l’objet de l’offre étaient visés par la résolution de la ville, est-ce que la ville pourrait aussi ne choisir que les immeubles qu’elle souhaite acquérir?
• Est-ce qu’une opération portant sur des actions tomberait sous le coup de la Loi? • Qu’arrive-t-il d’un financement perdu en raison des délais découlant du droit de la ville? Est-ce que l’acheteur aurait droit à un dédommagement?
•  Qu’arrive-t-il si, avant le 19 novembre 2018, une offre avait déjà été acceptée et que toutes les conditions de cette offre avaient fait l’objet d’une renonciation et qu’il ne restait que la clôture à intervenir : est-ce que la ville pourrait toujours exercer son droit? Est-ce que les frais reliés à la vérification diligente seraient également remboursés?
• Est-ce qu’un transfert de titre découlant d’un jugement tomberait sous le coup de la Loi?

La Loi est si vague qu’elle semble faire sciemment abstraction de la réalité entourant une opération immobilière. L’intention était peut-être de forcer les promoteurs à consulter la ville avant de présenter des offres pour les immeubles visés. Qui plus est, les restrictions unilatérales imposées aux propriétaires des immeubles visés semblent quelque peu radicales et frôlent l’expropriation. En raison du caractère incertain et flou de la Loi, elle générera certainement beaucoup de travail pour les avocats.