Publication
Arbitration trends in the Middle East: What to expect in 2024 and beyond
The last several years have seen rapid growth in the Middle East.
Global | Publication | February 29, 2016
В силу затянувшейся неблагоприятной экономической ситуации, отказа Банка России от политики "управляемого плавающего курса", введения США и Европейским Союзом санкций в отношении Российской Федерации, а также на фоне существенного падения цен на нефть, курс российского рубля по отношению к иностранной валюте (в первую очередь, по отношению к Евро и доллару США) снизился более чем в два раза. Такие курсовые колебания ощутимо затронули арендаторов коммерческой недвижимости, для которых арендные и иные платежи по договорам аренды были привязаны к иностранной валюте (иными словами, платежи осуществляются в российских рублях, исходя из обменных курсов российского рубля к иностранной валюте, которые установлены Банком России на дату платежа). Как результат, рост размера арендных платежей существенным образом повлиял на расходы арендаторов, а также на их рентабельность и коммерческую деятельность в целом.
Арендаторы в течение нескольких последних лет активно пытаются согласовать со своими арендодателями снижение размера арендных платежей путем переговоров, а во многих случаях и разрешить данный вопрос в судебном порядке. И если в ходе переговоров, исходя из складывающегося рынка аренды коммерческих помещений, арендодатели порой идут навстречу арендаторам и согласовывают снижение размера арендных платежей (как путем снижения размера арендных платежей в иностранной валюте, так и путем фиксации максимального обменного курса российского рубля к иностранной валюте), то в случае спора суды, как правило, встают на сторону арендодателей и отказывают арендаторам в пересмотре размеров арендных платежей и/или расторжении договоров аренды, относя резкие колебания курсов валют к предпринимательскому риску сторон договора аренды (не признавая такие колебания "существенным изменением обстоятельств"), со следующей аргументацией:
Постепенное изменение позиции государства по данному вопросу нашло свое отражение в решении Арбитражного суда города Москвы, принявшего в начале февраля 2016 года сторону арендатора (компании ВымпелКом) и установившего для целей осуществления расчетов по договору аренды максимальный обменный курс российского рубля к доллару США в размере 42 рублей за 1 доллар США. При этом интерес представляет не только позиция Арбитражного суда города Москвы, отличная от сложившейся судебной практики по данному вопросу, но и сама мотивировочная часть судебного решения, в основу которого были положены следующие положения:
Данное решение с нескрываемым удивлением было встречено на рынке аренды коммерческой недвижимости, участники которого практически сразу заявили о том, что ожидают скорой отмены данного решения апелляционной инстанцией.
Необходимо отметить, что в защиту интересов арендаторов выступило и Министерство промышленности и торговли Российской Федерации, подготовившее проект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, направленный на установление юридического запрета на фиксацию размера арендной платы, а также иных платежей по договору аренды (таких как эксплуатационные платежи, плата за обслуживание, маркетинговые сборы и т.д.), как в иностранной валюте, так и в "условных денежных единицах" (экю, "специальных правах заимствования" и др.). Тем не менее арендаторам не стоит рассчитывать на быстрое принятия данного законопроекта, поскольку, как ожидается, против него единым фронтом выступят как арендодатели (в первую очередь собственники коммерческой недвижимости, выплачивающие кредиты в иностранной валюте), так и потенциальные инвесторы, которым такие изменения
помешают осуществлять инвестиции в строительство объектов недвижимости на территории Российской Федерации.
В случае же принятия и вступления в силу законопроекта, подготовленного Министерством промышленности и торговли Российской Федерации, арендодателям по договорам аренды в иностранной валюте придется пойти на существенные уступки своим арендаторам, в противном же случае следует ожидать множества исков с требованиями о снижении арендных платежей.
Мы следим за развитием событий в части решения данного вопроса и будем в дальнейшем информировать Вас о ходе событий.
Subscribe and stay up to date with the latest legal news, information and events . . .
© Norton Rose Fulbright LLP 2023