Befristete Senkung der USt-Sätze – Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Was ist geplant

Die Bundesregierung hat mit den großzügigen steuerlichen Stundungsmöglichkeiten bereits früh auf die absehbaren Engpässe bei Unternehmen aufgrund von Zahlungsausfällen reagiert. Weitere Maßnahmen wurden diskutiert und der Koalitionsausschuss hat sich nun auf einige dieser Maßnahmen geeinigt. Der Verlustrücktrag soll für die Jahre 2020 und 2021 auf EUR 5 Mio. angehoben werden, die degressive AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter soll befristet angehoben werden.

Überraschend ist die geplante, zeitlich befristete Senkung der Umsatzsteuersätze. Diese Senkung soll für einen Zeitraum von sechs Monaten ab dem 1. Juli 2020 gelten. Maßgeblich für die zeitliche Abgrenzung ist der Zeitpunkt der Lieferung bzw. Leistungserbringung nach umsatzsteuerlichen Maßstäben (dazu unten). Die Steuersätze sollen für alle Lieferungen und Leistungen von 19% auf 16% bzw. von 7% auf 5% gesenkt werden. Historisch ist dieser Schritt, da es seit der Einführung der Umsatzsteuer in ihrer heutigen Form im Jahr 1968 noch nie zu einer Senkung der allgemeinen Steuersätze kam.

Relevanz

Grundsätzliche Relevanz erlangen die Neuregelungen schon durch die Notwendigkeit, diese einzuhalten. Werden die Pläne der Koalition tatsächlich zum 1. Juli 2020 wirksam, so sind sie erstmals für die Voranmeldung im August (oder September bei Fristverlängerung) umzusetzen. Maßnahmen hierfür sind zu treffen. Insbesondere bei Dauerschuldverhältnissen mit Dauerrechnung kann es leicht zu einem falschen Steuerausweis kommen (hierzu unten).

Größere Relevanz werden die Neuregelungen dort haben, wo Leistungen an, oder im Zusammenhang mit Leistungen an, nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Personen erfolgen. Für Vermieter von Wohnraum oder anderer Flächen, welche „vorsteuerschädlich“ verwendet werden, stellt die Umsatzsteuer einen wesentlichen Kostenfaktor dar. Dieser Kostenfaktor wird für solche Eingangsleistungen reduziert, welche im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis zum 1. Januar 2021 empfangen werden.

Zeitliche Abgrenzung / Dauerschuldverhältnisse / Teilleistungen

Die gesenkten Steuersätze sollen für Lieferungen und sonstige Leistungen anwendbar sein, die nach dem 30. Juni 2020 und vor dem 1. Januar 2021 erbracht werden. Maßgeblich für die zeitliche Bestimmung sind die umsatzsteuerlichen Grundsätze. Diese Grundsätze sind nicht neu und, soweit ersichtlich, sollen auch keine Änderungen eigeführt werden. Um die Auswirkungen der temporären Steuersatzsenkung besser einschätzen zu können, seien die maßgeblichen Grundsätze kurz dargestellt:

• Für Lieferungen rekurriert das Umsatzsteuerrecht weitgehend auf die zivilrechtlichen Grundsätze des Gefahrübergangs (§ 3 Abs. 1 UStG). Im Falle von Versendung oder Beförderung erfolgt die Lieferung am Ort des Beginns der Beförderung oder Versendung (§ 3 Abs. 6 UStG, A 13.1 Abs. 2 S. 1 UStAE). Dieser Beginn bestimmt indirekt auch den Zeitpunkt (vgl. BFH v. 16.11.2016 – V R 1/16). Montagelieferungen werden am Ort ihres Ein- oder Ausbaus und zum Zeitpunkt ihrer Abnahme geliefert.
• Sonstige Leistungen werden im Zeitpunkt ihrer Vollendung erbracht. Erstrecken sich sonstige Leistungen über mehrere Voranmeldungszeiträume, so entsteht die Steuer in dem Zeitraum, in welchem die Leistung abgeschlossen wird (A 13.1 Abs. 3 UStAE).
• Anzahlungen und Abschlagzahlungen werden grundsätzlich nach Ist-Besteuerung und mit dem zum Zeitpunkt ihrer Abrechnung gültigen Steuersatz abgerechnet und abgeführt. Kommt es zu einer Änderung des Steuersatzes, so bestimmt der Steuersatz zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer auf die Gesamtleistung den auf die Gesamtleistung anzuwendenden Steuersatz. Bereits abgerechnete An- und Abschlagszahlungen werden nicht korrigiert; es kommt jedoch zu einer Nachbelastung von zu wenig berechneter Umsatzsteuer (bei steigender Umsatzsteuer).
• Ausnahmen gelten für Teilleistungen. Diese werden umsatzsteuerlich als separate Leistungen erbracht, welche jeweils nach ihrer Vollendung zum Entstehen der Umsatzsteuer führen. Um von einer Teilleistung ausgehen zu können, müssen wirtschaftlich sinnvoll trennbare Leistungen vorliegen und es muss eine Vereinbarung über die Erbringung von Teilleistungen, deren Abnahme und Abrechnung vorliegen. Klassisches Beispiel, welches auch die Finanzverwaltung aufgegriffen hat, ist der Mietvertrag mit vereinbarter monatlicher Zahlung. Die sonstige Leistung in Form einer Teilleistung ist jeweils zum Ablauf eines Monats vollendet.

Bauleistungen

Beispiel laufendes Bauvorhaben, Abnahme in HJ2/2020 geplant

Alternative 1

Alternative 2

Beispiel laufendes Bauvorhaben, Abnahme in 2021 geplant

Beispiel laufendes Bauvorhaben, Abnahme in HJ 1/2020 geplant

Risiko unrichtigen Steuerausweises und nicht abzugsfähiger Vorsteuer

Wie bereits oben angesprochen, muss die Reduktion des Steuersatzes im Rahmen der Abrechnung von Lieferungen und sonstigen Leistungen reflektiert werden. Geschieht dies nicht und werden beispielsweise nur die Zahlungen der geplanten Rechtslage angepasst, kommt es ggf. zu einem unrichtigen, weil zu hohen Steuerausweis. Der Leistende muss die auch unrichtig ausgewiesene Steuer abführen, aber der Empfänger ist insoweit nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Eine spätere Korrektur ist mindestens mühsam, sie kann auch zu Spannungen führen.

Anpassung langfristiger Verträge prüfen

Für langfristige Verträge sieht das Umsatzsteuergesetz eine Anpassungsregelung vor. Kommt es zu einer maßgeblichen Änderung der umsatzsteuerlichen Behandlung einer Leistung, so sieht § 29 UStG eine Anpassung für Verträge vor, welche mindestens vier Monate vor Inkrafttreten der Änderung bereits wirksam abgeschlossen waren. Der Regelung sollte es nicht bedürfen, wenn eine Nettoleistung zzgl. geschuldeter Umsatzsteuer vereinbart ist.

§ 29 Umstellung langfristiger Verträge
(1) 1Beruht die Leistung auf einem Vertrag, der nicht später als vier Kalendermonate vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen worden ist, so kann, falls nach diesem Gesetz ein anderer Steuersatz anzuwenden ist, der Umsatz steuerpflichtig, steuerfrei oder nicht steuerbar wird, der eine Vertragsteil von dem anderen einen angemessenen Ausgleich der umsatzsteuerlichen Mehr- oder Minderbelastung verlangen. 2Satz 1 gilt nicht, soweit die Parteien etwas anderes vereinbart haben. 3Ist die Höhe der Mehr- oder Minderbelastung streitig, so ist § 287 Abs. 1 der Zivilprozessordnung entsprechend anzuwenden.
(2) Absatz 1 gilt sinngemäß bei einer Änderung dieses Gesetzes.

Die Vorschrift ist eine zivilrechtliche Norm, die es einer Vertragspartei ermöglicht, unter bestimmten Voraussetzungen einen Ausgleich der umsatzsteuerlichen Mehr- oder Minderbelastung von der anderen Vertragspartei zu verlangen. Die Vorschrift soll bei Inkrafttreten einer Gesetzesänderung zwischen Vertragsabschluss und Umsatzausführung eine Preisanpassung ermöglichen. Damit soll insbesondere der leistende Unternehmer die Möglichkeit erhalten, z.B. eine höhere Umsatzsteuer im Ergebnis auf den Leistungsempfänger zu übertragen. Erstmalig kann die Regelung nun im Interesse der Leistungsempfänger Anwendung finden.

Für eine Anpassung für den Januar 2021 ist bei Verträgen, welche nunmehr geschlossen werden, zu raten, eine vertragliche Regelung vorzusehen. Da die Erhöhung bekannt ist, besteht grundsätzlich ggf. kein Interesse, welches durch § 29 UStG zu schützen ist.