Nachhaltigkeit von Immobilien

Der Immobiliensektor in der EU ist mit ca. 40% des Energieverbrauchs und ca. 36% der Treibhausgasemissionen der größte Verbraucher von Energieressourcen. Aus diesem Grund ist insbesondere die ökologische Nachhaltigkeit von Immobilien (also das „E“ von ESG) von besonderer Bedeutung. 

Trotz der hohen Regulierungsdichte sowohl im europäischen als auch im deutschen Kontext und dem ambitionierten Ziel der Klimaneutralität bis zum Jahr 2050, ist die Frage, wann eine Immobilie als nachhaltig gilt, nicht abschließend definiert. Einen neuen Impuls zu der Thematik lieferte hier die Taxonomieverordnung, oder spezifischer die technische Anlage der erlassenen delegierte Verordnung vom 4. Juni 2021, die am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist. Danach wird insbesondere auf die Kriterien der Energieeffizienz und der Treibhausgasemissionen abgestellt. Aufgrund der fehlenden Datenlage sowohl im europäischen als auch im nationalen Vergleich, werden Behelfsansätze wie der „best in class approach“ herangezogen, die aber ebenfalls eine fehlende Datenlage aufzeigen. 

Es ist jedoch nur eine Frage der Zeit, bis die normierten Vorgaben hinsichtlich der Nachhaltigkeit von Immobilien folgen. Daher ist es für Akteure der Immobilienwirtschaft in der Zwischenzeit umso wichtiger, die verschiedenen Tätigkeitsbereiche im Hinblick auf ESG-Konformität zu überprüfen und entsprechend tätig zu werden. 

Im Rahmen der Portfolioverwaltung erfolgt meist zunächst die Entwicklung eigener ESG-Standards und eine darauf basierende Bewertung der Bestandobjekte, sowie eine zukünftige Zielsetzung und gegebenenfalls ein Abverkauf von Objekten, die den eigenen ESG-Standards nicht entsprechen. 

Im Rahmen von Immobilientransaktionen werden gesonderte ESG Due Diligence durchgeführt, wobei in der rechtlichen Due Diligence Verträge auf Nachhaltigkeitsregelungen geprüft und bei der technischen Due Diligence die entsprechenden Capex Maßnahmen bewertet werden.

Aus rechtlicher Sicht ergeben sich im Hinblick auf die Nachhaltigkeit von Immobilien insbesondere folgende Themen:

• Green Lease - Überprüfung und Anpassung bestehender Mietverträge sowie die Entwicklung neuer Standards.
• Datenerfassung - Vertragliche Umsetzung und gesetzliche Grenzen der Datenerfassung z.B. in der alltäglichen Verwaltung von Immobilien und deren Klassifizierung sowie im Hinblick auf Smart Buildings, Abschluss etwaiger weiterer Dienstleistungsverträge (z.B. technische Kontrolle, faktische Umsetzung der Datenerfassung).
• Green Building - Anforderung an grüne Gebäude, sowie die vertragliche und steuerrechtliche Umsetzung (z.B. von Photovoltaikanlagen, Blockheizkraftwerken, Wärmepumpen, Vorrichtungen zur E-Mobilität, Dachbegrünung).
• Facility Management Verträge - Überprüfung und Anpassung bestehender Verträge sowie die Entwicklung neuer Standards.