Sind Güterverkehrsterminals die neuen Hotels?

Güterverkehr Infrastruktur als Anlageoption für institutionelle Investoren

Institutionelle Investoren haben einen hohen Anlagedruck. Im aktuellen Marktumfeld wird die Suche nach Immobilien- und Infrastrukturinvestments in Deutschland, die genug Rendite abwerfen aber gleichzeitig dem Risikoprofil eines institutionellen Investors entsprechen laufend schwieriger. Zugleich gibt es großen Bedarf nach ESG kompatiblen Investments.

Wenn die klassische Immobilienanlage schwer zu finden ist und die Zahl öffentlicher Projekte mit entsprechendem Finanzierungsbedarf überschaubar ist, gibt es vergleichbare Alternativen?

Viele Infrastrukturoptionen werden bereits diskutiert, aber was ist mit dem Güterverkehr?

Der deutsche Verkehrsminister hat das „Jahrzehnt der Bahn“ ausgerufen und angesichts verstopfter Straßen und verschärfter Klimaschutzziele sind sich eigentlich alle einig, dass Deutschland auf die Schiene umsteigen soll. Allerdings sind die gegebenen Kapazitäten am Limit. Für den Güterverkehr haben Bahnbranche und Politik daher in einem „Masterplan Schienengüterverkehr“ Handlungsfelder und Meilensteine analysiert und festgestellt. Eine leistungsfähige Eisenbahninfrastruktur ist dabei eine der Kernvoraussetzungen für die Stärkung des Schienengüterverkehrs und um diese zu erschaffen, sind erhebliche Investitionen erforderlich.

Wenn der Güterverkehr vom CO2-lastigen LKW Transport vermehrt auf die Schiene verlagert werden soll, müssen neben der Gleisinfrastruktur insbesondere auch Güterumschlagsterminals / Intermodale Terminals (Terminals) in der Fläche massiv ausgebaut werden, um die wachsenden Teilmärkte bedienen zu können. Gleichzeitig sollen bestehende Terminals ausgebaut und technisch aufgerüstet werden, um die Umschlagkapazitäten zu erhöhen, beispielsweise durch stärkere Automatisierung.

Eine Investition in Terminals ist durchaus kapitalintensiv und die klassischen Betreiber dieser Terminals scheuen das Immobilienrisiko und die langfristige Bindung des Kapitals. So ergibt sich eine Opportunität für institutionelle Investoren. Zugleich bieten Investments in Schienenverkehr und zugehörige Infrastruktur die Möglichkeit bei den ESG Kriterien zu glänzen.

Wie sehen die üblichen Strukturen aus?

Eine gängige Variante ist die aus dem Immobilienbereich bekannte Trennung von Eigentums- und Betreibergesellschaft.

Ein Güterumschlagsterminal ist vom Grundsatz her zunächst einmal eine Immobilie mit Gleisen und Kränen und weiterer logistischer Infrastruktur. Die Immobilie wird oftmals von einer Eigentumsgesellschaft gehalten, die ihrerseits für die Nutzung des Terminals einen lang laufenden Mietvertrag oder Pachtvertrag mit einer Betreibergesellschaft schließt. Hinter der Betreibergesellschaft steht idealerweise ein Betreiber mit einer guten Bonität und Marktzugang, der die Nutzung des Terminals sicherstellt. Eigentum und Betrieb werden getrennt. Dabei können Betreiber oder einzelne Kunden auch mit Eigenkapital an der Eigentumsgesellschaft beteiligt sein. Teilweise ist die Eigentumsgesellschaft auch in kommunaler Hand. Wie bei einem Hotel trägt die Betreibergesellschaft regelmäßig das Marktrisiko, dass nicht genug Kunden das Terminal nutzen.

Eine Alternative zu der reinen Trennung von Eigentums- und Betreibergesellschaft können Strukturen mit privaten Investitionsgesellschaften sein, die das Assetrisiko über den üblichen Lebenszyklus der Anlagen nehmen, nicht aber das Marktrisiko. Solche Strukturen sind beispielsweise bei Betreibermodellen der öffentlichen Hand anzutreffen. Dabei verpflichtet sich eine Einzweckgesellschaft gegenüber dem Logistikbetreiber, das Terminal zu errichten und über einen langfristigen Zeitraum in einer bestimmten Qualität zur Verfügung zu stellen. Auch hier fließt eine vorher festgelegte Vergütung, die ausschließlich an die Verfügbarkeit nicht aber an die tatsächliche Nutzung des Terminals geknüpft ist. Dieses Modell bietet gegenüber der reinen Eigentums- und Betreibergesellschaft den Vorteil für den Betreiber, dass er das Erhaltungsrisiko an den Errichter überträgt, der somit bei einem Lebenszyklusansatz ein gesteigertes Interesse an einer hohen Verfügbarkeit hat und entsprechende Qualitätsmaßstäbe bereits bei der Errichtung ansetzt. Das Grundstückseigentum kann entweder beim Errichter oder beim Betreiber liegen. Für institutionelle Investoren ist dieses Modell etwas komplexer, aber die Zahl derjenigen Versicherungen, Infrastrukturfonds und Pensionskassen, die mit Fachkunde in derartige Strukturen investieren, ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen.

Wenn eine Struktur im Bestand oder als Neubau eine Anlageoption für institutionelle Anleger aus dem Versicherungs- und Altersvorsorgebereich sein soll, müssen bestimmte aufsichtsrechtlichen Vorgaben beachtet werden.

Hier gibt es zwei Ansatzpunkte für institutionelle Investoren, einmal ein Eigenkapitalinvestment oder eine Kreditfinanzierung für die Eigentumsgesellschaft, die aber auch für Banken interessant sein dürfte.

Versicherer sind bei ihren Kapitalanlagen frei, müssen jedoch hinreichend haftendes Eigenkapital unterlegen. Die Unterlegungspflicht ist bei Eigen- und Fremdkapitalinvestments unterschiedlich und für Infrastruktur kann es Begünstigungen geben. Die Höhe der Eigenkapitalunterlegung sowie die Rendite bestimmen die Konditionen, die den Vertragspartnern angeboten werden können.

Die Kapitalanlagen von Pensionskassen und Versorgungswerken sind anders reguliert. Bei ihnen steht nicht die Eigenmittelunterlegung im Vordergrund, sondern bestimmte Anlagekategorien. Sie dürfen bestimmte Quoten ihres Sicherungsvermögens in Unternehmensbeteiligungen und Immobilien investieren, aber bei ausreichender Bonität auch in Fremdkapitalanlagen. Die Anlagekörbe sind unterschiedlich groß und deshalb besteht ein Interesse daran, den größten Korb (Fremdkapitalanlagen) zu nutzen.

Soweit institutionelle Anleger über einen Fonds investieren, sind dessen aufsichtsrechtliche Maßgaben zu beachten. Hier sind vor allem Immobilien, Wertpapiere und unverbriefte Darlehen zulässig.

Die Übernahme von Projektentwicklungsrisiken ist für institutionelle Investoren oft unerwünscht, aber rechtlich vielfach darstellbar. Während des laufenden Betriebs darf dagegen der Investor, dem eigene gewerbliche Tätigkeit zumeist untersagt ist, das unternehmerische Risiko des Betreibers generell nicht übernehmen und sich hieran auch nicht beteiligen. Miet-, Pachtverträge und Service-Level Agreements sollten daher nicht ausschließlich umsatzbasiert sein.

Die Strukturen sind vorhanden, Investoren stehen bereit und die Ausweitung des Schienengüterverkehrs wäre ein wichtiger Beitrag für das Erreichen der Klimaziele. Entscheidend ist, dass die Projekte auf den Weg gebracht werden.

Wir würden sehr gerne die angesprochenen Themen mit Ihnen diskutieren, bitte sprechen Sie uns hierzu an.