Viertes Bürokratieentlastungsgesetz beschlossen – Gewerbemietverträge in Textform

Am 15.03.2024 hatte die Bundesregierung den Entwurf für ein „Viertes Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz)“ vorgelegt. Nach Beratung im Bundestag (BT-Drucksache 20/11306) wurde der Gesetzentwurf in den Bundesrat eingebracht, der bereits mit einer Stellungnahme vom 26.04.2024 erhebliche Änderungen und Nachbesserungen auch zu den vorgesehenen Schriftformregelungen des § 550 BGB verlangte. Das Bundesministerium der Justiz begegnete diesen Bedenken mit einer „Formulierungshilfe für den Änderungsantrag zum Regierungsentwurf“ für vorgesehene Änderungen, die seit dem 19.07.2024 vorliegt. Am heutigen 26.09.2024 nun ist der Gesetzentwurf im Bundestag beschlossen worden.

Die wesentliche Änderung im Hinblick auf das gesetzliche Schriftformgebot ist, dass der inhaltlich unveränderte § 550 BGB über eine Ergänzung in § 578 Abs. 1 BGB in seinen Anwendungsvoraussetzungen modifiziert wird und nur noch mit der Maßgabe Anwendung findet, dass ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform – statt, wie bisher, Schriftform – geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Ein maßgebliches weiteres Anpassungsverlangen des Bundesrates, nämlich die generelle Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf die Person des Erwerbers, hat in der beschlossenen Fassung keine Berücksichtigung mehr gefunden.

Die Änderung hin zur Textform wird nach der in Artikel 229 neu eingefügten „Übergangsvorschrift zum Schriftformerfordernis bei Gewerbemiet- und Landpachtverträgen“ ab dem Tag des Inkrafttretens des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes gelten. Zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Bestandsmietverträge werden der Neuregelung erst 12 Monate nach Inkrafttreten des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes unterworfen oder in jedem Fall indem eine Änderung vereinbart wird. 

Die Gesetzesänderung wird denkbarerweise Probleme in der Praxis mit sich bringen. So mag sich zunächst für eine Übergangsphase die Frage stellen, was genau unter die „Vereinbarung einer Änderung“ fallen wird. Dies wird sich mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht auf die Durchführung z.B. von Indexmietanpassungen beziehen, im Falle einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen mag hingegen eine abweichende Betrachtung denkbar sein. 

Darüber hinaus stellt sich die Frage, wie in Fällen zu verfahren ist, in denen ein Vermieter – z.B. zu Dokumentationszwecken für Großobjekte – auf Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung an der Schriftform festhalten möchte und damit gerade nicht Textform im Sinne der Neuformulierung in § 578 Abs. 1 BGB vereinbart. Da allerdings eine in Schriftform erstellte Urkunde notwendigerweise alle Voraussetzungen der (einfacheren) Textform erfüllt, sollte auch für unter gewillkürter Schriftform abgeschlossene Verträge der Anwendungsbereich des § 578 Abs. 1 BGB eröffnet sein.

Keine Änderungen sind hingegen in der Ausgestaltung der Nachträge zu erwarten. Denn auch in Textform abgeschlossene Nachträge zu einem Mietvertrag müssen weiterhin alle maßgeblichen vertraglichen Abreden zwischen den Parteien enthalten und die Vollständigkeit der vertraglichen Abreden dokumentieren. Dementsprechend wird nach unserer Erwartung insbesondere das Erfordernis der „Einheitlichkeit der Urkunde“ keine inhaltlichen Änderungen erfahren.